มีที่ดินเปล่า เอาไปทำอะไรดี?

4 กลยุทธ์สร้างรายได้จากที่ดินเปล่าที่เจ้าของที่ดินทุกคนควรรู้ก่อนตัดสินใจ

กลั่นจากประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศ
วิธีการตัดสินใจเลือกแนวทางพัฒนาที่ดินที่จะช่วยให้คุณสร้างผลตอบแทนได้ตามเป้าหมายของคุณ

คุณเคยคิดไหมว่าที่ดินเปล่าที่ถือครองอยู่นั้นกำลังเสียโอกาสในการสร้างรายได้อยู่ทุกวัน? ในขณะที่ราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา แต่การปล่อยให้ที่ดินว่างเปล่าโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆ ถือเป็นการสูญเสียโอกาสในการสร้างกระแสเงินสดและผลตอบแทนที่น่าเสียดาย

แล้วทำไมเจ้าของที่ดินหลายคนจึงปล่อยให้ที่ดินว่างเปล่าโดยไม่มีการพัฒนาล่ะ? สาเหตุหลักคือการขาดความรู้เชิงลึกในการวิเคราะห์ทางเลือกและการตัดสินใจว่าควรพัฒนาที่ดินในรูปแบบใด ระหว่างการตัดแบ่งแปลงขาย ปล่อยให้เช่า พัฒนาโครงการขนาดเล็ก หรือลงทุนในโครงการแนวสูง

บทความนี้จะเป็นคู่มือที่ช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าควรพัฒนาที่ดินเปล่าของคุณในรูปแบบใด โดยพิจารณาจากปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความสำเร็จในแต่ละทางเลือก ทั้งเรื่องเงินลงทุน ความเสี่ยง ผลตอบแทน และระยะเวลาในการได้รับผลตอบแทน

1. การตัดแบ่งแปลงขาย

การตัดแบ่งแปลงขายเป็นหนึ่งในวิธีที่นิยมมากที่สุดในการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความต้องการที่ดินสูง เช่น พื้นที่รอบเมืองที่กำลังขยายตัว หรือพื้นที่ที่มีแนวโน้มการเติบโตในอนาคต

ข้อดีของการตัดแบ่งแปลงขาย:

• ใช้เงินลงทุนน้อยกว่าการพัฒนาโครงการก่อสร้าง
• ระยะเวลาดำเนินการสั้นกว่า (6-18 เดือน)
• สามารถทยอยขายและรับรู้รายได้ได้เร็ว
• ความเสี่ยงต่ำกว่าการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

ข้อเสียและความท้าทาย:

• ผลตอบแทนรวมอาจต่ำกว่าการพัฒนาในรูปแบบอื่น
• ต้องมีความรู้เรื่องกฎหมายผังเมือง และข้อบังคับการแบ่งแปลงที่ดิน
• ต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน  เช่น ถนน ระบบสาธารณูปโภค
• อาจมีปัญหาเรื่องภาษีหากไม่มีการวางแผนที่ดี

ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ:

• ทำเลที่ตั้ง: ที่ดินควรอยู่ในพื้นที่ที่มีความต้องการซื้อที่ดินสูง หรือพื้นที่ที่มีการขยายตัวของเมือง
• ขนาดที่ดิน: เหมาะกับที่ดินขนาดกลางถึงใหญ่ (5-50 ไร่)
• ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ควรศึกษากฎหมายผังเมือง และข้อบังคับการจัดสรรที่ดิน
• สภาพตลาด: ควรมีความต้องการซื้อที่ดินในพื้นที่นั้น
• เงินลงทุน: โดยทั่วไปต้องใช้เงินประมาณ 30-50% ของมูลค่าที่ดินเริ่มต้นสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนและระบบสาธารณูปโภค

การตัดแบ่งแปลงที่ดินขายเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ช่วยให้ผู้ถือครองที่ดินสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างรวดเร็วและมีความเสี่ยงต่ำกว่าการพัฒนาโครงการอสังหาฯ รูปแบบอื่น อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต้องมีการวางแผนด้านกฎหมายและการเงินอย่างรอบคอบ เพื่อให้สามารถลดความเสี่ยงและเพิ่มผลกำไรสูงสุด หากเลือกทำเลที่เหมาะสม มีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และเข้าใจข้อกำหนดทางกฎหมาย การแบ่งแปลงที่ดินขายก็สามารถเป็นอีกช่องทางในการสร้างผลตอบแทนที่ดี

2. การปล่อยให้เช่า

การปล่อยให้เช่าที่ดินเป็นทางเลือกที่เหมาะสำหรับเจ้าของที่ดินที่ต้องการรายได้ประจำโดยไม่ต้องขายที่ดิน และไม่ต้องการลงทุนมากในการพัฒนา

ข้อดีของการปล่อยให้เช่า:

• สร้างรายได้สม่ำเสมอในระยะยาว
• ความเสี่ยงต่ำ เมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการ
• ยังคงเป็นเจ้าของที่ดินและได้รับประโยชน์จากการเพิ่มมูลค่าในอนาคต
• ใช้เงินลงทุนน้อย

ข้อเสียและความท้าทาย:

• ผลตอบแทนต่อปีค่อนข้างต่ำ (2-5% ของมูลค่าที่ดิน)
• อาจมีปัญหากับผู้เช่าหากไม่มีการทำสัญญาที่รัดกุม
• มีความเสี่ยงที่ผู้เช่าจะไม่ดูแลรักษาที่ดิน
• อาจมีข้อจำกัดในการนำที่ดินไปพัฒนาในอนาคต หากสัญญาเช่ายังไม่หมดอายุ

ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ:

• ทำเลที่ตั้ง: ควรอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพทางธุรกิจ
• ขนาดที่ดิน: เหมาะได้กับทุกขนาด ขึ้นอยู่กับประเภทของผู้เช่า
• ความต้องการใช้เงินของเจ้าของ: เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในระยะสั้น
• แผนการใช้ที่ดินในอนาคต: ต้องพิจารณาว่าต้องการใช้ที่ดินเองในอนาคตหรือไม่
• การบริหารจัดการ: ต้องพร้อมที่จะบริหารจัดการความสัมพันธ์กับผู้เช่า

การปล่อยเช่าที่ดินช่วยสร้างรายได้สม่ำเสมอ โดยไม่ต้องขายที่ดินและใช้เงินลงทุนน้อย ขณะที่ยังได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนต่อปีค่อนข้างต่ำ และอาจมีความท้าทายในการบริหารผู้เช่า แนวทางนี้เหมาะกับเจ้าของที่ดินที่ไม่ต้องการใช้เงินก้อนใหญ่ในระยะสั้น และอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทางธุรกิจ ดังนั้นควรมีการวางแผนสัญญาและการบริหารจัดการที่เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด

3. การพัฒนาโครงการขนาดเล็ก

การพัฒนาโครงการขนาดเล็ก เช่น บ้านจัดสรรขนาดเล็ก อาคารพาณิชย์ หรือโฮมออฟฟิศ เป็นทางเลือกที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจสำหรับเจ้าของที่ดินที่มีเงินทุนเพียงพอและต้องการผลตอบแทนที่สูงขึ้น

ข้อดีของการพัฒนาโครงการขนาดเล็ก:

• ผลตอบแทนสูงกว่าการตัดแบ่งแปลงขายและการปล่อยให้เช่า
• สามารถพัฒนาเป็นเฟสได้ ลดความเสี่ยงและการลงทุนในคราวเดียว
• สร้างแบรนด์และชื่อเสียงในวงการอสังหาริมทรัพย์
• มีโอกาสต่อยอดไปสู่โครงการที่ใหญ่ขึ้นในอนาคต

ข้อเสียและความท้าทาย:

• ใช้เงินลงทุนสูง (200-500% ของมูลค่าที่ดิน)
• ต้องมีความรู้และประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการ
• มีความเสี่ยงด้านการตลาดและการขาย
• ต้องบริหารจัดการทีมงานและผู้รับเหมาจำนวนมาก
• ระยะเวลาดำเนินการนาน (2-4 ปี)

ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ:

• ทำเลที่ตั้ง: ต้องสอดคล้องกับประเภทของโครงการและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
• ขนาดที่ดิน: เหมาะกับที่ดินขนาด 2-10 ไร่
• เงินทุน: ต้องมีเงินทุนเพียงพอหรือสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุน
• ประสบการณ์และทีมงาน: ควรมีทีมงานที่มีความรู้และประสบการณ์
• สภาพตลาด: ต้องมีการวิเคราะห์ความต้องการของตลาดในพื้นที่นั้นอย่างละเอียด
  

โครงการขนาดเล็กให้ผลตอบแทนสูง และสามารถพัฒนาเป็นเฟสเพื่อลดความเสี่ยง แต่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความซับซ้อนในการบริหาร เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนเพียงพอ มีประสบการณ์ หรือมีทีมงานที่เชี่ยวชาญ และต้องการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ พร้อมต่อยอดสู่โครงการที่ใหญ่ขึ้นในอนาคต

4. การพัฒนาโครงการแนวสูง

การพัฒนาโครงการแนวสูง เช่น คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน หรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า เป็นทางเลือกที่สามารถสร้างผลตอบแทนสูงสุดแต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงและความซับซ้อนในการดำเนินการ

ข้อดีของการพัฒนาโครงการแนวสูง:

• ผลตอบแทนสูงที่สุดเมื่อเทียบกับทางเลือกอื่น (ROI 30-100%)
• ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างคุ้มค่าที่สุด (พัฒนา FAR ได้สูงสุด)
• สามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว (กรณีให้เช่า)
• สร้างชื่อเสียงและแบรนด์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสียและความท้าทาย:

• ใช้เงินลงทุนสูงมาก (500-1,000% ของมูลค่าที่ดิน)
• มีความเสี่ยงสูงด้านการตลาดและการขาย
• ต้องมีความรู้และประสบการณ์เฉพาะทาง
• ระยะเวลาดำเนินการนาน (3-5 ปี)
• มีความซับซ้อนด้านกฎหมายและข้อบังคับมากกว่าทางเลือกอื่น
• ต้องบริหารจัดการทีมงานขนาดใหญ่

ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ:

• ทำเลที่ตั้ง: ต้องเป็นทำเลระดับ A ที่มีศักยภาพสูง
• ขนาดที่ดิน: เหมาะกับที่ดินขนาด 1-5 ไร่ ขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ
• ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ต้องศึกษากฎหมายผังเมือง FAR และข้อบังคับการก่อสร้างอย่างละเอียด
• เงินทุน: ต้องมีเงินทุนสูงหรือสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนขนาดใหญ่
• ประสบการณ์และทีมงาน: จำเป็นต้องมีทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง

นี่คือตารางเปรียบเทียบ 4 กลยุทธ์การพัฒนาที่ดิน

บทสรุปและคำแนะนำ

การพัฒนาที่ดินเปล่าให้เกิดประโยชน์สูงสุดเป็นการตัดสินใจที่สำคัญ ที่จะส่งผลต่อความมั่งคั่งทางการเงินในระยะยาว แต่ละกลยุทธ์มีข้อดี ข้อเสีย และความเหมาะสมกับสถานการณ์ที่แตกต่างกัน ดังนั้นการตัดสินใจว่าจะพัฒนาที่ดินเปล่าอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุดไม่มีคำตอบที่ถูกต้องเพียงคำตอบเดียว แต่ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย สิ่งสำคัญคือการวิเคราะห์อย่างรอบด้านและตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ครบถ้วน

ด้วยเหตุนี้เอง ที่แพน โฟ และคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยศิลปากรได้พัฒนาหลักสูตร SILPAKORN UNIVERSITY REAL ESTATE (SURE) ที่เป็นหลักสูตรระยะสั้น 7 สัปดาห์ ออกแบบมาเพื่อปูพื้นฐานอสังหาริมทรัพย์ ให้คุณได้เริ่มต้นก้าวแรกได้อย่างมั่นใจ ไม่ใช่เพียงแค่การลงทุนด้วยเงินทุน แต่ลงทุนด้วยความรู้และประสบการณ์ 

อย่าปล่อยให้ที่ดินเปล่าของคุณเสียโอกาสในการสร้างมูลค่า เริ่มวางแผนการพัฒนาวันนี้ และใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ที่มีค่านี้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดตามเป้าหมายของคุณ!

ดูรายละเอียดหลักสูตรได้ที่ https://panphogroup.com/sure หรือคลิกที่แบนเนอร์ด้านล่างนี้