6 เรื่องที่นักพัฒนาอสังหาฯไทยพลาด

by Pan Pho Co., Ltd

เริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบนักลงทุนรายย่อยสู่การเป็นเจ้าของโครงการ…

ปัจจุบันมีนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่เกิดขึ้นทุกวัน  เนื่องจากความรู้ทางด้านการลงทุนอสังหาฯ สามารถหาได้ง่ายดายเพียงปลายนิ้วจากโลกออนไลน์  หรือ อาจจะไปสัมมนาหาความรู้เพิ่มเติมในหลักสูตรระยะสั้น

ซึ่งปัจจุบันก็มีหลักสูตรมากมายเกิดขึ้นเพื่อรองรับความสนใจในแต่ละประเภทการลงทุน  ส่งผลให้นักลงทุนรายย่อยหลายๆ คนที่ประสบความสำเร็จจากการลงทุนก็เริ่มสนใจลงทุนในโครงการที่ใหญ่ขึ้น หรือ ซื้อที่ดินมาเพื่อพัฒนาเป็นโครงการกันเลยทีเดียว

อย่างไรก็ตามการเป็น “นักลงทุนรายย่อย” นั้นมีความแตกต่างกับ  “นักพัฒนาหรือเจ้าของโครงการ”  อย่างมาก  หากคุณกำลังสนใจเป็นนักพัฒนาโครงการ  นี่คือข้อควรระวังที่นักลงทุนรายย่อยต้องพิจารณาและหาข้อมูลเพื่อเตรียมตัวสู่การทำโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง  เพราะเมื่อคุณเริ่มต้นแล้วอาจจะยากที่จะถอยหลังกลับ

1.การวิจัยและวางแผนโครงการ

ในการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ขององค์กรใหญ่ๆ นั้น จะมีทีมวิจัยลงพื้นที่เก็บข้อมูลเพื่อวิเคราะห์คู่แข่งขันทั้งทางตรงและทางอ้อมอย่างน้อย 10 ตารางกิโลเมตรบริเวณรอบพื้นที่ที่จะทำโครงการ รวมทั้งเก็บข้อมูลผลิตภัณฑ์ที่เป็นตัวท๊อปของแต่ละโครงการมาทำการประเมินเพื่อออกแบบผลิตภัณฑ์และทำคอนเซ็ปต์โครงการให้ตอบโจทย์ลูกค้าและตลาดโดยมุ่งผลลัพธ์สูงสุด คือ สามารถปิดการขายโครงการให้เร็วที่สุด แต่นักลงทุนรายย่อยส่วนใหญ่ที่กำลังเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ มือใหม่ อาจจะให้ความสำคัญในการทำวิจัยไม่มากนัก  จึงทำให้การออกแบบและวางคอนเซ็ปต์โครงการออกมาไม่ชัดเจน  ส่งผลให้ปิดการขายได้ยาก จบโครงการได้ช้า และ พลาดกำไรที่คาดหวังไปอย่างน่าเสียดาย

 2.การออกแบบผลิตภัณฑ์

การทำโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น การออกแบบผลิตภัณฑ์ไม่ว่าจะเป็นห้องชุด  แบบบ้าน  มีความสำคัญเป็นอันดับแรกๆ สำหรับวางแผนการตลาดและการขาย  แต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มือใหม่ส่วนใหญ่ยังมองข้ามความสำคัญของการออกแบบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกลุ่มเป้าหมาย

ลูกค้าที่ซื้ออสังหาฯสำหรับอยู่เองให้ความสำคัญกับห้องชุดหรือบ้านที่ตนเองจะซื้อมากเพราะต้องอยู่กันเป็นสิบๆปี   บางโครงการประหยัดค่าออกแบบโดยการยืมแบบของโครงการอื่นมา แล้วเปลี่ยนหน้าตานิดหน่อย หรือ ใช้ความชอบของเจ้าของโครงการมาเป็นเป็นโจทย์หลักในการออกแบบ  พูดง่ายๆ คือ ถูกใจเจ้าของแต่ไม่ถูกใจคนซื้อ  ทำให้โครงการจำนวนมากไม่สามารถขายได้

และยิ่งไปกว่านั้น เมื่อลูกค้าเป้าหมายเข้ามาชมโครงการและนำไปเทียบกับโครงการคู่แข่ง อาจโดนคู่แข่งเอาจุดด้อยของโครงการมาโจมตี  จึงไม่น่าแปลกใจที่ลงทุนทำโฆษณาไปเท่าไร โครงการของตนเองก็ขายไม่ได้สักที แต่ทำให้โครงการคู่แข่งขายได้ง่ายโดยไม่ต้องลงทุน

3.กฎหมายที่มีผลกระทบกับโครงการ

การบังคับใช้กฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ และเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดว่าควรใช้ที่ดินลงทุนทำโครงการประเภทใด คุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่

ถึงแม้ว่าที่ดินบางแปลงอาจจะอยู่ในทำเลที่ดีและมีมูลค่าสูง  แต่ด้วยข้อกฎหมายที่บังคับใช้กับพื้นที่นั้นไม่สามารถปลูกสร้างคุ้มค่ากับการลงทุน   นักพัฒนาอสังหาฯ จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องศึกษาข้อกฎหมายให้ชัดเจนและรัดกุม โดยเฉพาะกฎหมายสิ่งแวดล้อมและการสร้างผิดแบบจากที่ขออนุญาตก่อสร้าง

หากลงทุนดำเนินโครงการไปแล้ว แต่ไม่สามารถเปิดขายได้ ก็จะเท่ากับสูญเสียเงินและก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมาไม่ว่าจะเป็น  ค่าปรับ  การฟ้องร้อง  ฯลฯ

4.การเขียนแผนธุรกิจเพื่อขอสินเชื่อ

การทำแผนธุรกิจนั้นนอกจากจะใช้ในการขอสินเชื่อแล้วนั้นยังเป็นประโยชน์ในการคาดการณ์การลงทุน การก่อสร้าง การขาย  การตลาด การใช้งบประมาณในการแต่ส่วน

รวมทั้งเป็นการวิเคราะห์ผลตอบแทนว่าคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่  นักพัฒนาอสังหาฯ เกือบทุกรายใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อก่อสร้างและดำเนินโครงการ  ดังนั้นการเขียนแผนธุรกิจจะต้องชัดเจน  ละเอียด  โดยเฉพาะงบการเงินที่สะท้อนผลตอบแทนในการลงทุน

อย่างไรก็ตาม  นักพัฒนาอสังหาฯ สามารถใช้แผนธุรกิจเป็นคู่มือในการทำโครงการและควบคุมค่าใช้จ่ายแต่ละส่วนให้เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้   โดยเฉพาะส่วนงานก่อสร้าง การตลาด และการขาย  เพราะยิ่งก่อสร้างหรือขายได้ช้ากว่าที่กำหนดไว้  โครงการก็จะสูญเสียรายได้ที่คาดการณ์ไว้อย่างน่าเสียดาย

5.การบริหารการก่อสร้าง

การเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รายย่อยโดยส่วนใหญ่จะเคยลงทุนกับทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว จึงขาดประสบการณ์ในเรื่องของการบริหารการก่อสร้าง  ตั้งแต่การบริหารต้นทุนการก่อสร้าง  การทำสัญญา  การตรวจรับงาน  และประสบการณ์ในการเลือกผู้รับเหมา

ซึ่งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพจะให้ความสำคัญในการเลือกผู้รับเหมามาก  ตั้งแต่พิจารณาคัดเลือกจากประสบการณ์ทำงาน  ทีมงาน  แรงงาน  คุณภาพของงานที่ส่งมอบ

โดยเฉพาะผู้รับเหมามีฝีมือนั้นเป็นที่ต้องการของนักพัฒนาอสังหาฯ เพราะนอกจากจะช่วยเจ้าของโครงการป้องกันข้อผิดพลาดและทำงานให้เสร็จได้ตามแผนแล้ว  ประสบการณ์ของผู้รับเหมาและทีมงานที่มีคุณภาพจะช่วยป้องกันการแก้งานที่ตกสเปคก่อนตรวจรับบ้าน  ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญมากที่ทำให้บางโครงการไม่สามารถโอนบ้านได้  เสียทั้งเวลา และ ค่าใช้จ่ายเพิ่ม เป็นปัญหาปวดใจให้เจ้าของโครงการมือใหม่

6.การขายและการตลาด

การโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพนั้น จะต้องวิเคราะห์และวางแผนการตลาดตั้งแต่เริ่มโครงการว่าจะผลิตสินค้าอะไร  ขายให้กับใคร(กลุ่มเป้าหมาย)  ช่องทางจัดจำหน่าย  การใช้สื่อต่างๆ เพื่อดึงลูกค้าเข้ามาชมโครงการ

การวิเคราะห์โครงสร้างราคาเพื่อให้สามารถแข่งขันได้กับคู่แข่งในทำเลเดียวกัน  รวมทั้งโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจให้ลูกค้าพิจารณาตัดสินใจซื้อโดยเร็วเพื่อให้สามารถปิดการขายให้เป็นไปตามแผนที่วางไว้

สำหรับโครงการที่วางแผนการตลาดแบบมืออาชีพ  จะสามารถคาดการณ์ยอดขายได้อย่างค่อนข้างแม่นยำ  จนบางครั้งสามารถปิดการขายโครงการได้กว่า 80% ในเดือนแรกที่เปิดการขาย  โดยที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง

ดังนั้นการวางแผนการตลาดจึงเป็นเรื่องของการสร้างความต้องการสินค้าและสร้างการขายล่วงหน้าได้เป็นอย่างดี  ซึ่งทำให้ช่วยเรื่องสภาพคล่องของโครงการและทำให้งานทุกอย่างเดินไปอย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผล

หากเปรียบเทียบกับสมัยอดีตแล้ว  ปัจจุบันการทำโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่เรื่องยากเกินความสามารถของนักลงทุนหน้าใหม่   การสะสมประสบการณ์จากการเป็นนักลงทุนรายย่อยสามารถเป็นพื้นฐานสู่การเป็นนักพัฒนาอสังหามืออาชีพได้เป็นอย่างดี 

การศึกษาข้อมูล  เรียนรู้  และปรึกษาจากผู้ที่เคยมีประสบการณ์ตรงที่เชื่อถือได้ก็อาจเป็นทางลัดให้ไปสู่ข้อมูลที่ถูกต้อง  และลดเวลาลองผิดลองถูกได้แบบมีนัยสำคัญ  การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยง  แต่หากผู้ลงทุนศึกษาและมีความรู้มากพอก่อนการลงทุนจะเป็นการลดและบริหารความเสี่ยงได้มีประสิทธิภาพและประสิทธิผลที่สุด